спецпроект
Новая жизнь старых зданий: Киевские архитекторы – о том, как не вредить городу, создавая современную архитектуру
За последние годы с карты Киева исчезли десятки памятников истории и архитектуры. На их месте вырастают высотки из современных материалов, часто диссонирующие с характером застройки конкретной местности.

В совместном проекте с UDP мы рассказываем о том, как более бережное отношение к городу может решить эту проблему. В первой части мы приводили примеры реновации старых зданий в мире, во второй – удачные проекты в Киеве. В третьей — говорим с киевскими архитекторами о правилах "умной" реновации и о том, как этот подход может изменить облик Киева.
партнер проекта
Влодко Зотов
Городской планировщик, основатель Бюро ініціативної архітектури "GA". Один из авторов эскизного проекта Новая Контрактовая и концепции планирования территории при реновации Киевского завода резиновых и латексных изделий.
Правила реновации
Ревитализация имеющихся территорий всегда сталкивается с дилеммой: снести, реконструировать или воссоздать имеющуюся застройку. В советский и досоветский периоды в Киеве привыкли строить некачественно. Если сравнить историческую или советскую застройку с аналогичными образцами в восточной, центральной и западной Европе – разница очевидна.

На практике это означает, что в большинстве случаев мы имеем не капитальное сооружение и не материальную ценность, а саму идею этого сооружения. Особенно это касается советской застройки разных периодов: жилой, административной, промышленной, общественных сооружений.
П
Правила реновации
Ревитализация имеющихся территорий всегда сталкивается с дилеммой: снести, реконструировать или воссоздать имеющуюся застройку. В советский и досоветский периоды в Киеве привыкли строить некачественно. Если сравнить историческую или советскую застройку с аналогичными образцами в восточной, центральной и западной Европе – разница очевидна.

На практике это означает, что в большинстве случаев мы имеем не капитальное сооружение и не материальную ценность, а саму идею этого сооружения. Особенно это касается советской застройки разных периодов: жилой, административной, промышленной, общественных сооружений.
П
Фото: реновация Киевского завода резиновых и латексных изделий
Поэтому сохранение здания превращается в сложный финансовый и моральный вызов: настолько ли сильно мы ценим сооружение, чтобы его сохранять? На практике, как правило, сохранять и использовать наследие предков всегда на порядок дороже, чем снести и построить заново. В обеспечение конструктивной устойчивости, компенсацию недостаточных эстетических качеств, создание современного уровня комфорта приходится вкладывать все то, что предыдущие поколения не дофинансировали.

По приведенным выше причинам отрицание традиций уже давно стало киевской традицией. К сожалению, большинство того, что мы создаем сейчас, грядущие поколения, скорее всего, оценят точно так же в связи с недостаточными потребительскими качествами и отсутствием устойчивого подхода.
Фото: эскизный проекта Новая Контрактовая
Но если говорить о конкретных правилах ревитализации зданий и территорий, то они такие же, как и при работе с "новыми" территориями и постройками: основные условия, с которыми следует считаться – это контекст и пользователи, для которых создается продукт. Здания и территории необходимо рассматривать как такой же продукт, ориентированный на пользователей, как и, например, телефон или автомобиль.

Главное правило, которое позволяет совместить старую и новую архитектуру – это честное и тщательное обращение с проектным контекстом, который должен сочетаться с современными требованиями по комфорту, безопасности и так далее.

Не вижу никаких оговорок относительно любых архитектурных приемов, сочетаний и решений, если они вызваны объективными обстоятельствами и общество готово их воспринимать.
Как изменить ситуацию в Киеве
Ревитализация микрорайонов и промзон происходит уже 30 лет, но стихийно. Чтобы выйти на новый уровень, Киеву необходимо качественное городское планирование, которое бы соответствовало потребностям современности. Начать нужно с документации, которая бы отражала намерения общества и инвесторов создать комфортную городскую ткань. Уверен, что девелоперы поддержат эти намерения, когда поймут, что в конечном счете речь идет об экономической выгоде.

Генеральный план Киева, вместо того, чтобы декларировать развитие города за счет застройки новых, свободных, в том числе зеленых территорий, должен сфокусироваться на развитии компактного города за счет имеющихся территорий. И сместить фокус на ревитализацию промышленных зон, микрорайонов и работу с имеющейся городской тканью. Так, например, как это делает Концепция интегрированного Развития Подольского района, которую разработали недавно по заказу КГГА.
К
Как изменить ситуацию в Киеве
Ревитализация микрорайонов и промзон происходит уже 30 лет, но стихийно. Чтобы выйти на новый уровень, Киеву необходимо качественное городское планирование, которое бы соответствовало потребностям современности. Начать нужно с документации, которая бы отражала намерения общества и инвесторов создать комфортную городскую ткань. Уверен, что девелоперы поддержат эти намерения, когда поймут, что в конечном счете речь идет об экономической выгоде.

Генеральный план Киева, вместо того, чтобы декларировать развитие города за счет застройки новых, свободных, в том числе зеленых территорий, должен сфокусироваться на развитии компактного города за счет имеющихся территорий. И сместить фокус на ревитализацию промышленных зон, микрорайонов и работу с имеющейся городской тканью. Так, например, как это делает Концепция интегрированного Развития Подольского района, которую разработали недавно по заказу КГГА.
К
Фото: реновация територии Киевского завода Арсенал
Для этого необходимо пересмотреть имеющуюся градостроительную документацию, спланировать трансформацию промзон и микрорайонов по принципу компактного города и смешанного использования. Частью этого процесса будет инвентаризация и осмысление, какая застройка представляет для нас ценность, а какая нет. Это стоит отразить в планах детальной планировки территорий.

Сейчас вся эта документация может создаваться двумя путями – Институтом Генерального плана и проектантами, которых нанимают на тендерной основе для ее создания. Относительно первых у меня нет никаких иллюзий: и действующий Генеральный план, и его проект в дальнейшем поддерживают идею создания некомпактного, монофункционального, автомобилецентричного города за счет застройки свободных территорий.

Есть надежда на вторых: конкуренция позволяет создавать качественные проектные решения, которые привязаны к новой экономической реальности и учитывают потребности пользователей города.


Станислав Демин
Сооснователь Студии UrbanDesign, среди проектов которой реконструкция исторического здания по Большой Житомирской, 34 и проект реконструкции Пейзажной аллеи
Правила реновации
Основные правила работы с культурным наследием описаны в Венецианской хартии реставраторов. Ее главные принципы можно сформулировать так: охранять ценное, создавать новые ценности и не вредить. Также Венецианская хартия предостерегает нас от исторической подмены. То, что сохранилось, мы должны сохранять, а делая новое, – отображать характер нашего времени. Это достигается использованием современных материалов и технологий. Важно понимать: то, что мы делаем сегодня, через 100 лет станет такой же историей и будет нести характер своего времени.

Расскажу на конкретном примере. Мы работаем над реконструкцией старинного дома на Большой Житомирской. Это здание не является памятником архитектуры, но мы решили, на сколько это возможно, сохранить его фасад. Это непросто, потому что на момент начала работ, от дома почти ничего не осталось. По сути, сохранение исторической части здания – добрая воля заказчика проекта.
П
Правила реновации
Основные правила работы с культурным наследием описаны в Венецианской хартии реставраторов. Ее главные принципы можно сформулировать так: охранять ценное, создавать новые ценности и не вредить. Также Венецианская хартия предостерегает нас от исторической подмены. То, что сохранилось, мы должны сохранять, а делая новое, – отображать характер нашего времени. Это достигается использованием современных материалов и технологий. Важно понимать: то, что мы делаем сегодня, через 100 лет станет такой же историей и будет нести характер своего времени.

Расскажу на конкретном примере. Мы работаем над реконструкцией старинного дома на Большой Житомирской. Это здание не является памятником архитектуры, но мы решили, на сколько это возможно, сохранить его фасад. Это непросто, потому что на момент начала работ, от дома почти ничего не осталось. По сути, сохранение исторической части здания – добрая воля заказчика проекта.
П
Фото: реконструкция исторического здания для посольства Японии
К тому же, со своим объектом мы попали практически во все охранные зоны города: заповедник Стародавній Київ, археологическую зону города Ярослава, охранную зону Софии Киевской, которая находится под охраной ЮНЕСКО, ландшафтный заповедник. В проекте реконструкции мы все это предусмотрели: наш объект не выходит ни за историческое пятно застройки, ни за определенную высоту, сохраняя архитектуру исторической части города и красоту Пейзажной аллеи.


Работая с историческими зданиями, архитекторам стоит изучать историю конкретного места и объекта. Город развивается, у каждого клочка земли есть своя история, местные традиции. Мы работали с Пейзажной аллеей, которая была освоена уже больше 1000 лет назад. БЖ была традиционной дорогой на Житомир, там были крепостные укрепления. В первой половине ХIX века, была сформирована квартальная структура застройки.
Фото: проект реконструкции Пейзажной аллеи
На нашем участке с середины ХIX века находился деревянный флигель, потом владелец заложил здание в кредит, а в 1900-1901 годах на его месте был возведен кирпичный флигель с усадьбой. В 60-70 годы к ним пристроили хозяйственное сооружение, которое не представляло архитектурной и исторической ценности.

Самое красивое со зданием делает время, эти изменения невозможно подменить. В нашем случае, к сожалению, на момент начала работ здание было в очень плохом состоянии, оно более 30 лет простояло без крыши на оползневом склоне. Мы потратили много усилий, чтобы сохранить фасадную стену, а новую часть здания выполнили в современных решениях, которые характерны нашему времени. При этом она связана с исторической как единый объем. Материалы перекликаются с исторической частью, а архитектура отличается. Планировка внутри, инженерные сети – все это, конечно, современное.
Как изменить ситуацию в Киеве
В Украине разработано неплохое законодательство по охране культурного и исторического наследия. Частично оно работает, частично нет. Но главная проблема для Киева сейчас – отсутствие историко-архитектурного опорного плана, который разрабатывается в составе Генплана. Новый Генеральный план Киева не принят, а действие историко-архитектурного опорного плана принятого в составе действующего Генерального плана (2020) приостановлено решением суда. Киев завис в безвременьи – вопросы изменения параметров объекта культурного наследия решаются в судебном порядке, часто в пользу застройщика.

Органы охраны памятников не могут ни разрешить, ни запретить работу с памятниками архитектуры и охранными ареалами объектов культурного наследия. Решения по каждому объекту принимаются в ручном режиме, на каждый памятник архитектуры подписывается охранный договор с городским управлением охраны культурного наследия, или с Минкультом. Этот документ определяет, что можно делать с конкретным объектом, как за ним ухаживать, можно ли совершать реконструкцию.
К
Как изменить ситуацию в Киеве
В Украине разработано неплохое законодательство по охране культурного и исторического наследия. Частично оно работает, частично нет. Но главная проблема для Киева сейчас – отсутствие историко-архитектурного опорного плана, который разрабатывается в составе Генплана. Новый Генеральный план Киева не принят, а действие историко-архитектурного опорного плана принятого в составе действующего Генерального плана (2020) приостановлено решением суда.

Киев завис в безвременьи – вопросы изменения параметров объекта культурного наследия решаются в судебном порядке, часто в пользу застройщика.

Органы охраны памятников не могут ни разрешить, ни запретить работу с памятниками архитектуры и охранными ареалами объектов культурного наследия. Решения по каждому объекту принимаются в ручном режиме, на каждый памятник архитектуры подписывается охранный договор с городским управлением охраны культурного наследия, или с Минкультом. Этот документ определяет, что можно делать с конкретным объектом, как за ним ухаживать, можно ли совершать реконструкцию.
К
Фото: реновация територии Киевского завода Арсенал
Есть и другая проблема. Если быть честным, то застройщику не выгодно сохранять историческое здание. Его задача – получить максимум прибыли, а, значит, взять дорогую землю и вывести из нее максимальное количество квадратных метров. А новое строительство зачастую обойдется дешевле, чем реконструкция существующего, когда дело касается памятника архитектуры.

Что с этим делать? Сохранение исторического и культурного наследия должно быть частью городской и государственной политики. У государства должен быть посыл: ребята, это наша общая ценность, наш капитал, вот вам условия, и только на них вы можете работать.
Фото: реновация части территории кондитерской фабрики Roshen
Думаю, архитектура отражает состояние культуры, социально-экономическое положение и управленческие процессы в обществе. Архитектура – костюм общества. Киев мне сейчас напоминает транзитный пункт, через который люди, в большинстве, пытаются попасть в какую-то лучшую жизнь, и совершенно не интересуются тем, чтобы делать эту лучшую жизнь здесь.

Мы подвержены глобализации, горизонт планирования очень низкий, у многих нет понимания, что ты здесь – далеко не первый, что до тебя тут тоже была культура, историческая глубина. Нужна критическая масса, которая могла бы консолидированно влиять на эти процессы, а не просто протестовать.

В городе появляются отдельные хорошие примеры реконструкции и реновации, но они связаны только с конкретными застройщиками. Киеву же нужна комплексная программа развития города и эффективная система контроля за нарушениями законодательства. Ее может разработать общественно контролирующая структура, которая станет новой силой и изменит город в будущем.
партнер проекта
Партнер проекта - девелоперская компания UDP под управлением инвесткомпании Quarter Partners Андрея Иванова. UDP - одна из ведущих украинских девелоперских групп, которая работает на рынке уже больше 20 лет, реализовала свыше 20 проектов и инвестировала в них более $1 млрд.

UDP использует лучшие мировые практики развития мегаполисов, в том числе реализует проекты в сфере реновации зданий и переосмысления городского пространства. Внедряет новейшие архитектурные и инженерные решения. Например, UDP первой в Украине начала строить многофункциональные жилые комплексы по принципу «город в городе»: современные кварталы Киева «Новопечерские Липки», «Паркове Мисто», «Бульвар Фонтанов», RiverStone, Smart Plaza Polytech, Smart Plaza Obolon.



Share