С 2015 по 2019 год в Киеве построили лишь 18% неогражденных ЖК, все остальные имеют или заборы, или являются закрытыми от авто. Такое жилье привлекает киевлян ощущением безопасности и обособленности, хотя и не гарантирует этого. Проблемой в Киеве является то, что заборами огораживают целые кварталы, из-за чего другим горожанам сложно пройти к метро или получить доступ к набережной.
Журналисты БЖ пообщались с экспертами с градопланирования, чтобы узнать насколько такие проекты полезны или вредны для города, способствуют ли закрытые территории разделению в обществе, и почему так необходимы локальные сообщества.По итогам ЛУН в 2020 году в тройку самых популярных ЖК по просмотрам попали две новостройки с закрытым типом Respublica и «Файна Таун».
Основатель девелоперской компании KAN Development Игорь Никонов утверждает, что спрос на закрытые ЖК только растет, он формируется жителями, которые, по словам застройщика, хотят иметь безопасную среду.
«Оградить территорию в городе может только ее владелец, то есть это должна быть частная собственность. Город должен разработать политику использования своей территории, если политики не существует – каждый делает что угодно», – рассказывает член правления Совета по урбанистике Киева Илья Царенко.
Застройщики не всегда удачно ограждают территорию, отделяя целые кварталы городского пространства. Иногда это приводит к тому, что жителям прилегающих к закрытому ЖК территорий сложно добраться до остановок или станций метро.
Так, в Голосеевском районе ЖК «Сонячна брама» ограничил доступ к метро жителям других домов. Люди создали петицию в Киевсовет, чтобы убрать заборы и открыть проход.
Застройщик ЖК Riverstone сделал кирпичный забор, чтобы создать частный выход жителей комплекса к Днепру. Между активистами и девелопером возник спор. Первые утверждают, что выход к воде должен быть беспрепятственным для всех граждан. Застройщик же утверждает, что территория закрытой набережной является гидротехническим сооружением, которое предупреждает размыв берега и защищает комплекс от наводнений.
А в Голосеевском районе застройщик оградил ЖК забором, хотя эта территория – в коммунальной собственности. После обращений активистов в КГГА, ограждение убрали.
«Все зависит от того, кто, как и почему владеет земельным участком. Если она в аренде у сожителей, то они могут попробовать что-то построить. Но в основном земля остается в коммунальной собственности, поэтому воровать ее у общины города незаконно », – говорит эксперт по жилищной политике и аналитик CEDOS Павел Федорив.
Жители закрытых ЖК иногда хотят отгородиться не только от других жителей города, но и от сожителей комплекса. Например, в ЖК «Комфорт Таун» владельцы квартир первой очереди застройки хотели отгородиться внутри закрытого комплекса от второй очереди, еще не заселенной жителями.
Люди покупают или арендуют апартаменты в закрытых ЖК, чтобы чувствовать себя более защищенными.
«Есть физическая опасность как реальная возможность вреда для жизни, здоровья или имущества, а есть ощущаемая. Люди заборами повышают другую. Хотя думают, что первую », - рассказывает Павел Федорив.
Камеры, охранники и заборы хоть и являются сдерживающими мерами для предупреждения грабежей квартир, но не спасают жителей от краж. показательным стал случай в 2019 году в «Комфорт Тауне». Жителям пришлось самим задерживать воров до приезда правоохранителей, хотя территория охраняется. А в комплексах с закрытой территорией «Файна Таун» и Respublika, дополнительно привлекли полицию охраны.
«Фактически такие ЖК не только не безопаснее, но и наоборот - являются целью для преступников, потому что средний доход жителей таких новостроек выше, чем в целом по городу», - говорит Илья Царенко.
Исследователи из Южной Африки утверждают, что дневные и ночные кражи в частных районах с охраной случаются в 3-4 раза чаще, чем в других частях города.Заборы и ограждения создают разрыв городского пространства. Такая тенденция влияет и на межчеловеческие отношения. Новостройки закрытого типа отделяют и фрагментируют сообщества.
«Закрываются и так называемые» элитные «ЖК, и всевозможные кварталы, где на самом деле живут люди с очень разными доходами. Но тем не менее, закрываются в основном новостройки, в которых люди покупают жилье. Это означает, что те, кто его не покупает либо не арендует, остаются исключенными из того пространства и не имеют возможности взаимодействовать с другими жителями », - говорит урбанист Павел Федорив.
Сегрегацию горожан из-за закрытости территорий подтверждают исследования. Подобные проекты усиливают разделение в обществе «мы против них» и дискриминируют некоторые группы относительно доступа к благам и ресурсам в городе.
«Кроме этого, исследования говорят о разделении городского пространства, ограничении социальных контактов и появлении классовой неприязни. Например, дети, которые выросли в таких общинах в США с отвращением относятся к бедным и менее защищенным слоям населения, боятся их. Это может стать причиной проявлений агрессии и насилия с их стороны к тем же бездомных, что мы наблюдаем в последнее время », - рассказывает Илья Царенко.
Чтобы побороть дискриминацию, с 2019 года в Лондоне запретили строить и огораживать детские площадки в будущих проектах. Причиной этому стал закрытый комплекс в элитном районе Кеннингтон, куда не пускали играть детей из бедных семей и загородили вход к общественным местам.
В других европейских странах дома имеют частные внутренние дворы.
«В европейской практике существует разделение на публичное и частное пространство. Возможно ограничение доступа во двор, но никто не смеет оградить целый квартал и исключить из него других горожан, потому что территория принадлежит общине города. Горожане имеют право пользоваться всеми благами этой территории наравне с жителями комплекса. Фактически, это такое частно-публичное партнерство: застройщик получает возможность заработать деньги, жители - новые квартиры, а община города - новую инфраструктуру, которой каждый имеет право пользоваться », - говорит Илья.
Экс-исполнительный директор Программы ООН по населенным пунктам Хуан Клос отмечает, что быстрое увеличение закрытых территорий по всему миру не только противоречит принципам демократического и открытого города, но и приведет к мрачному будущему и глубокому несчастью его жителей.Для того, чтобы в городе было комфортно жить всем, власти нужно вкладывать деньги в инфраструктуру и развитие ландшафта. Например, создавать и обновлять парки, скверы, спортивные площадки, места для развлечений и отдыха. Тогда люди не будут перебегать на территорию закрытых ЖК, чтобы там проводить время. Что в свою очередь приведет к объединению, а не разделению городского пространства на отдельные куски.
«Безопасное пространство формируется через достаточную освещенность, присутствие людей и социальный надзор. Заборы и камеры не создают ощущение безопасности. Однако из-за непонимания покупателями и застройщиками этих принципов, последние могут использовать закрытость территории, как преимущество (хотя это скорее недостаток) и поднимать цену », - говорит Илья.
Общественная организация “Агенти Змін” создала пособие о том, как сделать ЖК безопасными без забора и органично интегрироваться в город, не отгораживаясь от него. Делимся главными пунктами:
На первых этажах домов должны освещаться двери в подъезды. Стоит привлекать локальный бизнес. Магазины, кафе с прозрачными и яркими витринами создают дополнительное освещение. Таким образом, безопасно на территории становится не только днем, но и ночью.
Застройщик может обратить эту ситуацию в пользу жителям ЖК, продуманно организовав пространство. Вместо забора вокруг комплекса создать рекреационное пространство, которым смогут пользоваться и соседи. Так называемую «буферную зону».
Это будет способствовать уменьшению напряженности в отношениях между жителями ЖК и соседних домов. Дополнительный трафик будет стимулировать развитие локального бизнеса. А шумные активности - спорт, детские игры, отдых компаниями - будут вынесены за периметр комплекса, что сделает внутреннюю территорию уютнее.
Чтобы такая община была, ЖЭКу (коммунальной или частной компании, которая занимается обслуживанием вашего дома –БЖ) стоит привлекать жителей дома к совместным мероприятиям и развлечениям. Расширять знакомства с соседями можно через ярмарки, фестивали или культурные события. Туда же приглашать жителей близлежащих домов. Поскольку безопасная среда прежде всего зависит от людей.
Читайте также: Возле вокзала сносят историческое здание, чтобы построить 26-этажный отель
Фото: faynatown, comfort-town, livejournal, ЛУН, Rashid Sadykov, Simon Maage