ОСББ, управляюча чи керуюча компанія: гід для початківця з управління своїм будинком
Майже у третині багатоквартирних будинків станом на 1 квітня 2021 року не створено ОСББ та не обрано управителя, оскільки попереднє законодавство не обмежувало співвласників на прийняття рішення в часі. Тому уряд пропонує Верховній Раді встановити дедлайн – до 1 березня 2022 року. А тим, хто таки не визначиться з формою управління, хочуть обрати управителя на конкурсній основі.
Разом з експерткою у сфері ЖКГ Кристиною Ненно розбирались у перевагах та недоліках ОСББ, підводних каменях керуючих та управляючих компаній.
Разом з експерткою у сфері ЖКГ Кристиною Ненно розбирались у перевагах та недоліках ОСББ, підводних каменях керуючих та управляючих компаній.
Кристина Ненно,
експертка у сфері ЖКГ
експертка у сфері ЖКГ
Про форми управління
Законодавчо в Україні визначені три форми управлінням будинком:
– рішенням співвласників на загальних зборах,
– ОСББ,
– за допомогою управителя.
На практиці ж перша форма управління практично відсутня, хоча вона підходить будинкам у маленьких містах.
"Якщо на всю країну набереться до 10 штук, то буде добре. Такий варіант підходить будинкам, де є всього 7-8 квартир. Але в Україні він не прижився", – розповідає Кристина Ненно.
– рішенням співвласників на загальних зборах,
– ОСББ,
– за допомогою управителя.
На практиці ж перша форма управління практично відсутня, хоча вона підходить будинкам у маленьких містах.
"Якщо на всю країну набереться до 10 штук, то буде добре. Такий варіант підходить будинкам, де є всього 7-8 квартир. Але в Україні він не прижився", – розповідає Кристина Ненно.
Про ОСББ
Кому підходить: тим, хто розуміє усю відповідальність, має вільний час та бажання займатись управлінням будинку.
ОСББ – об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – мешканці самостійно займаються утриманням та обслуговуванням житлового комплексу та прибудинкової території. Експертка зазначає, що така форма дуже вигідна для держави, але поки працює не так добре, як могла б.
"На початку 2000-их почалась повна катастрофа в комунальній сфері через недостатнє фінансування, відсутність контролю та неефективне розтрачання коштів з бюджетів. Будинки потребували капітальних та поточних ремонтів. Тоді влада вирішила за прикладом Німеччини та Франції створювати ОСББ. Але наші люди не готові брати на себе відповідальність та ефективно управляти своїми будинками", – зазначає Кристина.
ОСББ – об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – мешканці самостійно займаються утриманням та обслуговуванням житлового комплексу та прибудинкової території. Експертка зазначає, що така форма дуже вигідна для держави, але поки працює не так добре, як могла б.
"На початку 2000-их почалась повна катастрофа в комунальній сфері через недостатнє фінансування, відсутність контролю та неефективне розтрачання коштів з бюджетів. Будинки потребували капітальних та поточних ремонтів. Тоді влада вирішила за прикладом Німеччини та Франції створювати ОСББ. Але наші люди не готові брати на себе відповідальність та ефективно управляти своїми будинками", – зазначає Кристина.
Недоліки ОСББ
Не всі люди, які захотіли стати головами об'єднання, раніше зіштовхувались із управлінням, а це займає чимало часу та для цього потрібні компетенції.
"Хороші голови йдуть на навчання, слухають курс, складають залік і відповідно отримують спеціальний диплом, а потім на бажання можуть пройти сертифікацію при Міністерстві розвитку громад та територій", – каже Кристина.
Можуть виникнути проблеми зі скликанням загальних зборів. Наприклад, тариф в будинку повинен затверджуватись співвласниками квартир. Більше того, проголосувати повинні 75% +1 власників квартир за площею.
"В будинку на Троєщині вже 7 років не можуть скликати загальні збори. Більшість мешканців винаймають житло, тому не мають права голосувати. Там досі живуть з тарифом 4,45 грн (за квадратний метр – БЖ), і цього вистачає лише на обслуговування ліфтів та прибиральницю. Внутрішньобудинкові мережі лягають в борги", – відзначає ескпертка.
Якщо статутом передбачена можливість брати кредити правлінню чи голові ОСББ, то це може призвести до зловживань з їхнього боку.
"Багато кримінальних справ порушили проти голів ОСББ, які понабирали коштів та пропали безвісти", – каже Кристина.
До прикладу, екс-керівника одного із ОСББ в Києві звинуватили у привласненні 1 млн грн, які мешканці будинку перерахували за комунальні послуги.
До прикладу, екс-керівника одного із ОСББ в Києві звинуватили у привласненні 1 млн грн, які мешканці будинку перерахували за комунальні послуги.
Голова ОСББ може заводити на підрядні роботи своїх знайомих за певний відсоток відкату, хоча в той же час на ринку компанії пропонують якісніші послуги чи за нижчою ціною
Плюси ОСББ
Можливість обирати хороших підрядників для обслуговування.
Правління ОСББ зобов'язане звітувати за витрачені кошти. Для цього створюють ревізійну комісію з числа співвласників (які не пов'язані родинними зв'язками із правлінням), що контролюватиме витрати.
"Залежно від статуту, правління може звітувати перед мешканцями раз на три місяці, півроку чи рік. Більше того, кожен співвласник у ОСББ за письмовим запитом має право ознайомитись з витратами коштів, технічною документацією на будинок тощо", – додає експертка.
Якщо голова привласнив кошти чи зловживав кредитами, то можна звернутись до правоохоронців зі скаргою.
Співвласники можуть найняти управителя за додаткову плату. Це людина, яка координуватиме діяльність аварійних служб, зніматиме показники лічильників, відповідатиме на питання мешканців, моніторитиме стан будинку тощо.
Експертка радить тим співвласникам, які хочуть створити ОСББ, але об'єктивно оцінюють, що не матимуть на це час, на частину або на всі послуги найняти управляючу компанію, а рішення приймати на загальних зборах.
Про обслуговування будинку за допомогою управителя
Кому підійде: Тим, хто немає часу та бажання на управління житловим комплексом, але хоче комфортних умов і готовий за них платити.
Співвласники будинку можуть підписати договір з управлячою компанію.
Законодавство зобов'язує управителів надавати як мінімум 14 послуг задля нормального функціонування житлового комплексу. Про додаткові роботи у будинку та на території можна домовлятись з компанією окремо.
Приватна управляюча компанія функціонує як бізнес, тобто її ціль – отримувати прибуток. В своєму штаті вона має фахівців з відповідними кваліфікаційними доступами. Наприклад, електриків, сантехніків, прибиральників тощо.
Співвласники будинку можуть підписати договір з управлячою компанію.
Законодавство зобов'язує управителів надавати як мінімум 14 послуг задля нормального функціонування житлового комплексу. Про додаткові роботи у будинку та на території можна домовлятись з компанією окремо.
Приватна управляюча компанія функціонує як бізнес, тобто її ціль – отримувати прибуток. В своєму штаті вона має фахівців з відповідними кваліфікаційними доступами. Наприклад, електриків, сантехніків, прибиральників тощо.
Хороша УК звітує перед співвласниками за витрачені кошти і веде адекватну комунікацію з мешканцями.
"Управляюча компанія має зацікавленість якомога якісніше та ефективніше виконувати свою роботу, щоб бути більш конкурентоспроможною на ринку. Чим ретельніше вони доглядатимуть за будинком, тим кращі отримуватимуть відгуки і в свою чергу братимуть більшу плату за свої послуги", – розповідає Кристина.
Але якщо більше 50% мешканців не сплачуватимуть кошти за спожиті комунальні послуги, то компанія має право достроково розірвати договір і відмовитись від обслуговування будинку.
Експертка говорить, що нелюбов до таких компаній з'явилась через те, що часто забудовники нав'язують свої УК на межі здачі будинку в експлуатацію. Вони пропонують людям раніше отримати ключі від квартир, а в свою чергу диктують власні правила в договорах. Більше того, позбутись в майбутньому такої компанії досить складно.
Нещодавно на Петропавлівській Борщагівці забудовник заблокував доступ мешканців до прибудинкової території, оскільки ті створили ОСББ. Також не допускаються сторонні провайдери, охорона та інші компанії.
Але якщо більше 50% мешканців не сплачуватимуть кошти за спожиті комунальні послуги, то компанія має право достроково розірвати договір і відмовитись від обслуговування будинку.
Експертка говорить, що нелюбов до таких компаній з'явилась через те, що часто забудовники нав'язують свої УК на межі здачі будинку в експлуатацію. Вони пропонують людям раніше отримати ключі від квартир, а в свою чергу диктують власні правила в договорах. Більше того, позбутись в майбутньому такої компанії досить складно.
Нещодавно на Петропавлівській Борщагівці забудовник заблокував доступ мешканців до прибудинкової території, оскільки ті створили ОСББ. Також не допускаються сторонні провайдери, охорона та інші компанії.
Про керуючі компанії
Співвласники, які не відповідально поставились до питань у своєму будинку, не створили ОСББ, не змогли зібрати мешканців чи завести УК, отримають для обслуговування будинку керуючу компанію.
Назначає таку компанію у якості управителя місцева влада нібито на конкурсній основі.
"На практиці влада призначає керуючу компанію, не проводячи конкурс. Хоча за документами все виглядає по-іншому. Мовляв, мешканцям і так пішли на поступки та надали безвихідний варіант", – каже Кристина.
Керуючі компанії підпорядковуються комунальним підприємствам. Фактично це ті старі ЖЕКи, що лишились ще з радянських часів. Вони мають певний штат працівників, стару техніку та обслуговують багато будинків.
Назначає таку компанію у якості управителя місцева влада нібито на конкурсній основі.
"На практиці влада призначає керуючу компанію, не проводячи конкурс. Хоча за документами все виглядає по-іншому. Мовляв, мешканцям і так пішли на поступки та надали безвихідний варіант", – каже Кристина.
Керуючі компанії підпорядковуються комунальним підприємствам. Фактично це ті старі ЖЕКи, що лишились ще з радянських часів. Вони мають певний штат працівників, стару техніку та обслуговують багато будинків.
Дізнатись про те, куди витрачаються кошти та отримати звітність від таких компаній практично неможливо.
Поскаржитись на надання послуг чи неефективність управління теж задача не з простих. Змінити ж керуючу компанію складно.
"В таких районах, як Відрадний, Сирець чи Дарниця, декілька будинків можуть бути поєднані єдиними мережами. Тому складно технічно від'єднатись одному будинку, бо треба детально прорахувати, хто і скільки сплачуватиме за утримання внутрішньобудинкових мереж", – пояснює експертка.
Перевагою таких компаній є лише низький тариф, але водночас це ж призводить до гіршої якості послуг.
"В таких районах, як Відрадний, Сирець чи Дарниця, декілька будинків можуть бути поєднані єдиними мережами. Тому складно технічно від'єднатись одному будинку, бо треба детально прорахувати, хто і скільки сплачуватиме за утримання внутрішньобудинкових мереж", – пояснює експертка.
Перевагою таких компаній є лише низький тариф, але водночас це ж призводить до гіршої якості послуг.
Текст: Христина Буцко | Фото: КМДА, Кристина Ненно-Офіційна Сторінка Експерта у сфері ЖКГ, unsplash.com
Читайте також