Як купити квартиру у Києві і вижити: історії людей, які обрали житло на "первинці" та "вторинці"
А також поради ріелторки, на що звертати увагу при виборі квартири
Останнім часом можна помітити тенденцію здорожчання житла в Києві. Вартість квартир на вторинному ринку нерухомості збільшилась на 5% до кінця 2020 року, а ціни на новобудови за перше півріччя 2021 року зросли на 9%. Одним із факторів, що вплинув на ситуацію став приріст попиту. Експерти ж зазначають, що купівля квартири може стати ще дорожчою.
Ми вирішили поспілкуватись з киянами, які вже придбали житло на первинному та вторинному ринках нерухомості. Вони розповіли про проблеми, з якими зіштовхнулись під час пошуку, а також про те, як врешті-решт знайшли свій ідеальний варіант для життя.
Також дізнались у експертки з нерухомості, як не натрапити на шахраїв та не проґавити квартиру мрії.
Ми вирішили поспілкуватись з киянами, які вже придбали житло на первинному та вторинному ринках нерухомості. Вони розповіли про проблеми, з якими зіштовхнулись під час пошуку, а також про те, як врешті-решт знайшли свій ідеальний варіант для життя.
Також дізнались у експертки з нерухомості, як не натрапити на шахраїв та не проґавити квартиру мрії.
Світлана Павелецька
співзасновниця видавництва "Книголав"
купила квартиру на вторинному ринку
купила квартиру на вторинному ринку
Я почала шукати квартиру для купівлі в лютому 2020 року. Мене цікавило житло в центрі. Спершу розглядала первинний ринок. В процесі дізнавалась про проблеми від внутрішніх інсайдерів або із зовнішньої інформації.
Дуже багато недобудованих об'єктів розташовані в історичному ареалі Києва, тому забудовнику для цього потрібні додаткові дозволи від міністерства культури. А мали вони їх не завжди. Виникали певні запитання й щодо поверховості. У центрі не можна будувати будинки вище 27 метрів (9 поверхів), але були варіанти, які розташовувались значно вище. Девелопери запевняли, що отримають всі дозволи на останні поверхи.
Дуже багато недобудованих об'єктів розташовані в історичному ареалі Києва, тому забудовнику для цього потрібні додаткові дозволи від міністерства культури. А мали вони їх не завжди. Виникали певні запитання й щодо поверховості. У центрі не можна будувати будинки вище 27 метрів (9 поверхів), але були варіанти, які розташовувались значно вище. Девелопери запевняли, що отримають всі дозволи на останні поверхи.
Та мені було страшно вкладати в це гроші, попри привабливі умови та хорошу розстрочку.
Все ж я прийняла рішення – купити помешкання на вторинному ринку. Одна з головних умов – будинок вже мав бути в експлуатації. Ще була прив'язка до школи сина, тому потребувала житло в конкретному районі. Також важливими були наявність власного паркомісця та хороші комунікації.
Для того, щоб знайти потрібну пропозицію, звернулась до ріелтора. Потрібно ретельно перевіряти документи, а це зробити власноруч складно. Професійний ріелтор допомагає перевірити борги по комуналці і отримати квартиру без проблем. Під час пошуку одна квартира відпала, тому що там були прописані декілька людей і не всі вони жили в Україні. Все ж може трапитись історія, коли ви купите житло, а потім з'явиться у гості до вас якийсь дідусь, якого звідти не виписали.
Для того, щоб знайти потрібну пропозицію, звернулась до ріелтора. Потрібно ретельно перевіряти документи, а це зробити власноруч складно. Професійний ріелтор допомагає перевірити борги по комуналці і отримати квартиру без проблем. Під час пошуку одна квартира відпала, тому що там були прописані декілька людей і не всі вони жили в Україні. Все ж може трапитись історія, коли ви купите житло, а потім з'явиться у гості до вас якийсь дідусь, якого звідти не виписали.
Переглядала варіанти "вторинки" з кінця лютого, і в квітні вже придбала трикімнатну квартиру. Можна було шукати довше, але коли ти знаходиш житло в центрі за потрібну ціну – то на нього претендує одразу кілька людей. Треба досить швидко приймати рішення.
Мені знадобився ріелтор і для того, щоб вести конфліктні перемовини з власниками. Ми домовились з продавцем про терміни виїзду. Спершу мене попросили посунути дату. Мені було байдуже, але посередниця була проти і радила не йти на поступки. Потім власник не захотів передавати ключі у зручний для мене час. Сказав, що йому байдуже на мою думку, бо це поки його квартира. Тоді я перестала комунікувати з ним на пряму і передала цю задачу ріелторці. Хочу сказати, що це дуже зручно.
Моя нова квартира в хорошому стані. Ще одним критерієм під час купівлі була нещодавня реновація будинку. Тут змінювали всі комунікації 10 років тому. Рекомендую про це питати попередньо. Якщо все повністю перебудовувати, то коштуватиме такий ремонт шалених грошей.
Мені знадобився ріелтор і для того, щоб вести конфліктні перемовини з власниками. Ми домовились з продавцем про терміни виїзду. Спершу мене попросили посунути дату. Мені було байдуже, але посередниця була проти і радила не йти на поступки. Потім власник не захотів передавати ключі у зручний для мене час. Сказав, що йому байдуже на мою думку, бо це поки його квартира. Тоді я перестала комунікувати з ним на пряму і передала цю задачу ріелторці. Хочу сказати, що це дуже зручно.
Моя нова квартира в хорошому стані. Ще одним критерієм під час купівлі була нещодавня реновація будинку. Тут змінювали всі комунікації 10 років тому. Рекомендую про це питати попередньо. Якщо все повністю перебудовувати, то коштуватиме такий ремонт шалених грошей.
За час моїх пошуків я помітила, що "вторинка" стала дорожчою, ніж "первинка".
Ріелторка пояснила, що зараз люди бояться вкладати гроші в незакінчені об'єкти і переходять на вторинний ринок. Попит зростає, що в свою чергу призводить до подорожчання такого типу житла. Зараз ціна за квадратний метр в центрі міста в будинку, який ще не розвалюється, починається від $2500.
Можна купувати квартиру на "первинці", якщо ви готові ризикувати грошима. Маєте розуміти, що можуть бути непередбачуваності.
Я обирала житло на первинному ринку у 2006 році. Розглядала два варіанти: один біля КПІ, а другий на Шулявці. Був до вподоби перший варіант, але по фінансам виходив другий. Придбала помешкання поблизу Шулявки, але будинок здали із запізненням у два роки. А та будівля, яка мені сильно сподобалась, ще досі стоїть недобудована. Зараз дуже мало об'єктів здається у чітко встановлені терміни.
Проте у новобудовах ви зможете робити саме те планування, яке захочете. І не доведеться витрачати кошти на демонтаж. А ще одразу знаєте контингент жителів будинку, адже на "вторинці" цей фактор не зовсім зрозумілий.
Можна купувати квартиру на "первинці", якщо ви готові ризикувати грошима. Маєте розуміти, що можуть бути непередбачуваності.
Я обирала житло на первинному ринку у 2006 році. Розглядала два варіанти: один біля КПІ, а другий на Шулявці. Був до вподоби перший варіант, але по фінансам виходив другий. Придбала помешкання поблизу Шулявки, але будинок здали із запізненням у два роки. А та будівля, яка мені сильно сподобалась, ще досі стоїть недобудована. Зараз дуже мало об'єктів здається у чітко встановлені терміни.
Проте у новобудовах ви зможете робити саме те планування, яке захочете. І не доведеться витрачати кошти на демонтаж. А ще одразу знаєте контингент жителів будинку, адже на "вторинці" цей фактор не зовсім зрозумілий.
Вікторія Бровчук
бровістка
купила квартиру на первинному ринку
купила квартиру на первинному ринку
Ми з чоловіком довгий час орендуємо квартиру і два роки тому вирішили, що настав час купити свою. Спершу думали придбати невелике помешкання на вторинному ринку, а потім збирати гроші на велике житло в новобудові.
Розглядали варіанти на Оболоні, бо там знімаємо квартиру. Коли заходили в будинки, то там було вогко і смерділо, каналізації залишали бажати кращого, а ще вражали незрозумілі планування. Таким помешканням потрібен ще й капітальний ремонт за чималі гроші. Зрозуміли, що варіанти такі собі та й сусідство там сумнівне. Вирішили, що будемо відкладати на перший внесок у новобудові.
На первинному ринку теж спершу шукали варіанти на Оболоні, але доступного на той момент нічого не було. Здебільшого пропонували окремі будинки, а не комплекси. Ми їздили в різні відділи продажів без ріелтора.
Тоді наші друзі активно цікавились ЖК "Файна таун". Поїхали у їхній відділ продажу, щоб дізнатись умови та планування
Розглядали варіанти на Оболоні, бо там знімаємо квартиру. Коли заходили в будинки, то там було вогко і смерділо, каналізації залишали бажати кращого, а ще вражали незрозумілі планування. Таким помешканням потрібен ще й капітальний ремонт за чималі гроші. Зрозуміли, що варіанти такі собі та й сусідство там сумнівне. Вирішили, що будемо відкладати на перший внесок у новобудові.
На первинному ринку теж спершу шукали варіанти на Оболоні, але доступного на той момент нічого не було. Здебільшого пропонували окремі будинки, а не комплекси. Ми їздили в різні відділи продажів без ріелтора.
Тоді наші друзі активно цікавились ЖК "Файна таун". Поїхали у їхній відділ продажу, щоб дізнатись умови та планування
Нам запропонували класну двокімнатну квартиру і розповіли про акцію. Перший внесок був не 30%, а 10%.
Тоді мали саме таку суму на депозиті, але зняти гроші була можливість через декілька тижнів. Нам пішли на поступки і відтермінувати оплату.
Моя подруга за освітою юристка. Вона інвестувала в будівництво нашої ж черги, тому я довірилась її рекомендаціям. А ще читали з чоловіком багато хороших відгуків про забудовника.
Нам сподобалась концепція "нульового кілометру" – на території є все необхідне для життя. В комплексі можна займатись спортом на майданчиках, кататись на велодоріжках, плавати в басейні. Також будують школу, садочок та торгівельний центр. А ще до вподоби, що на районі буде хороший контингент людей.
Зараз ми вже виплатили 50% розстрочки. Іншу половину повинні платити ще десь 4-5 років. Нещодавно прийняли квартиру.
Моя подруга за освітою юристка. Вона інвестувала в будівництво нашої ж черги, тому я довірилась її рекомендаціям. А ще читали з чоловіком багато хороших відгуків про забудовника.
Нам сподобалась концепція "нульового кілометру" – на території є все необхідне для життя. В комплексі можна займатись спортом на майданчиках, кататись на велодоріжках, плавати в басейні. Також будують школу, садочок та торгівельний центр. А ще до вподоби, що на районі буде хороший контингент людей.
Зараз ми вже виплатили 50% розстрочки. Іншу половину повинні платити ще десь 4-5 років. Нещодавно прийняли квартиру.
Спершу хотіли скористатись послугами приймальника, але потім почитали статті і поїхали робити це власноруч. Все було в хорошому стані, окрім склопакетів. Нам пообіцяли, що змінять їх. Виявилось, що це найпопулярніша проблема у нашій черзі. Ремонт плануємо почати не раніше, ніж за півроку. Бо якщо зробимо все зараз, то ще доведеться жити під звуки сусідського дрилю.
В нашому житловому комплексі сильно зросла ціна на житло за останні два роки.
В нашому житловому комплексі сильно зросла ціна на житло за останні два роки.
З кожною наступною чергою вартість за квадратний метр збільшується на $100 – $200.
Ми розуміємо, що вчасно придбали житло. Коли купували, то платили $1300 доларів за метр. Зараз ціна складає десь $1600.
Деякі обіцянки забудовника змінились. Школи та басейн тепер мають інше розташування. У подруги квартира з панорамними вікнами, а під будинком майоріє величезна "Укрфлора". Їй казали, що знесуть будівлю до 2022 року, а зараз вже говорять про 2029 рік. Така ж ситуація і з променадом: його побудують десь у 2025 році, а не в 2022. Басейн повинен бути безкоштовним для власників квартир, а тепер він платний. А ще за два роки зросла вартість обслуговування прибудинкової території, спершу була 18 грн за квадратний метр, а тепер вже – 21 грн.
Мене здивувало, що сусіди постійно пишуть скарги одне на одного в управляючу компанію. До прикладу, жалілись на тих, хто робив відбивні в неділю чи залишив брудний стіл в зоні барбекю. А якщо на власника квартири напишуть декілька скарг, то він отримає штраф. Вже боюсь собі уявити, скільки буде нарікань на нас, адже моя дитина любить пошуміти.
Деякі обіцянки забудовника змінились. Школи та басейн тепер мають інше розташування. У подруги квартира з панорамними вікнами, а під будинком майоріє величезна "Укрфлора". Їй казали, що знесуть будівлю до 2022 року, а зараз вже говорять про 2029 рік. Така ж ситуація і з променадом: його побудують десь у 2025 році, а не в 2022. Басейн повинен бути безкоштовним для власників квартир, а тепер він платний. А ще за два роки зросла вартість обслуговування прибудинкової території, спершу була 18 грн за квадратний метр, а тепер вже – 21 грн.
Мене здивувало, що сусіди постійно пишуть скарги одне на одного в управляючу компанію. До прикладу, жалілись на тих, хто робив відбивні в неділю чи залишив брудний стіл в зоні барбекю. А якщо на власника квартири напишуть декілька скарг, то він отримає штраф. Вже боюсь собі уявити, скільки буде нарікань на нас, адже моя дитина любить пошуміти.
Оксана Суслова
директорка агентства нерухомості "Лівий берег"
Поради тим, хто хоче купити квартиру на первинному ринку:
При виборі об'єкта для інвестування важливо звертати увагу на репутацію забудовника, кількість зданих ним об'єктів. Обов'язково перевірте повний пакет документів на конкретне будівництво, навіть у надійного девелопера. Один з найголовніших маркерів проблеми – ціна за квадратний метр. Якщо вона нижче ринкової, то треба дивитись уважніше. Тут працює правило – чим менша вартість, тим більший ризик.
Раджу всім, хто купує квартиру на "первинці", не економити на юридичній перевірці. Не забувайте, що "дешевий сир – у мишоловці".
Якщо будинок зведено, але ще не введено в експлуатацію (нерухомість ще не зареєстрована) – це ще така сама новобудова, як і всі інші. І перш ніж інвестувати в неї гроші, треба перевіряти повний пакет документів. Аргументи на кшталт "будинок повністю готовий і люди вже роблять там ремонти", або "в будинку вже живуть" не скасовують проблем, які можуть взагалі не дати можливості ввести цю будівлю в експлуатацію і повноцінно підключити всі необхідні комунікації.
Єдиний пріоритет у збудованих будинках – менше чекати. Також є можливість на власні очі оцінити якість будівництва.
Зазвичай, конкретні терміни здачі житла забудовники вказують в своїх документах та на сайті. А ще дати повинні бути в договорі інвестування. Щоб уникнути затягування, потрібно, щоб девелопер юридично зафіксував свою відповідальність за порушення строків.
Але це майже ніхто не робить. Тому залишається, знову ж таки, сподіватися на репутацію забудовника.
Щоб дізнатись майбутню інфраструктуру від забудовника, потрібно вивчити детально план забудови. Він затверджується генеральним планом. Але враховуючи те, що частіше за все стосунки між девелопером та громадою населеного пункту ніяк не врегульовані, то комерційні інтереси беруть гору, і підприємці не виконують своїх обіцянок по створенню інфраструктури.
Питання варто задавати керівникам місцевих громад, які узгоджують із забудовниками умови і видають їм необхідні дозвільні документи.
Поради тим, хто хоче купити квартиру на вторинному ринку:
Рекомендую переглядати всі варіанти, навіть ті, що спочатку здаються не зовсім пригожими. Намагайтеся приймати рішення зважено, але швидко, щоб не втратити найкращу пропозицію.
Щоб не загубитися на ринку нерухомості і не зробити помилку при виборі найдорожчої покупки в житті, спершу знайдіть собі фахівця, якому будете довіряти.
Найголовніше правило "вторинки" – це дивитися. Не довіряйте фото, відео або опису, а все переглядайте особисто. Кожну квартиру потрібно "приміряти" на себе. Звертайте увагу на все, що важливе саме для вас.
Уважно розглядайте місця, де можуть сховатися проблеми. Наприклад, грибок та плісняву часто маскують свіжим фарбуванням. В квартирі рекомендую оглядати кути і підвіконня, а також стіни за меблями і килимами. Пам'ятайте, що ви купуєте стіни, стелю і підлогу.
Дивіться на те, як виглядає будинок зовні: щілини та тріщини можуть бути ознакою аварійності, а багато неохайних вікон свідчать про проблемний контингент сусідів. А в під'їзді зверніть увагу на двері сусідів, в якому вони стані.
Основний маркер шахрайства – занадто приваблива ціна. Такі квартири я перевіряю втричі уважніше. Щоб не потрапити в халепу, потрібно уважно перевірити документи на нерухомість і власників. Бажано, щоб це зробив юрист. Вас повинно насторожити, якщо у документах є: оформлення за дорученням, перехід права власності на нерухомість декілька разів за короткий проміжок часу, занижена вартість у договорі, виправлення і помилки у документах.
Текст: Христина Буцко| Фото: надані героїми, unsplash.com
Читайте також