Минулого тижня, 14 квітня 2026 року, голова комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк заявила про можливий план реновації радянської забудови по всій країні.
Потенційне знесення радянського житлового фонду — сюжет, який періодично спливає в медіа і, звісно, є мрією забудовника. БЖ опитало київських фахівців — історика, дослідника архітектури, урбаністку та пам’яткоохоронця — про те, чи виграє від цього хтось іще, крім самих девелоперів.
— Чи справді ця політика орієнтована на потреби мешканців, чиє житло не підлягає реконструкції чи ремонту? Чи це радше механізм, який дозволяє забудовнику заходити на привабливі ділянки, наприклад, там, де стоять дві хрущовки з великою зеленою територією, і під виглядом оновлення житлового фонду зводити нову, значно щільнішу забудову?
Існує ризик, що замість п’ятиповерхових будинків у зеленому середовищі з’являться великі житлові комплекси. І якщо для девелопера це питання прибутку, то для мешканців — втрата звичного простору. Люди, які жили в центрі або наближених до нього районах, можуть бути змушені — тимчасово або назавжди — переїхати на околиці з іншою щільністю, інфраструктурою і якістю середовища.
Водночас не можна підходити до всіх будівель однаково. Особливо це стосується так званих сталінок. Якщо з хрущовками більш-менш зрозуміло, що це певний тип житла, збудований у період правління Хрущова як відповідь на післявоєнний житловий дефіцит, то зі сталінками ситуація складніша. Якщо орієнтуватися лише на хронологію правління Сталіна, то під це визначення потрапляють різні архітектурні стилі, зокрема й конструктивізм. Тому, віддаючи під знесення такі добротні будівлі, ми ризикуємо втратити цінну архітектуру, яка потребує не руйнування, а ремонту чи реконструкції.
— Часто можна почути про те, що сталінки та хрущовки перебувають у настільки поганому стані, що їх залишається лише знести. Для кожного будинку можна знайти рішення, яке дозволить його зберегти, а не руйнувати. Існує чимало закордонних прикладів, які це підтверджують. Зокрема, досвід Німеччини, де будівлі середини ХХ століття мають такий вигляд, ніби їх збудували вчора. У країнах Балтії та Німеччині поширені практики, коли будинки не зносять, а модернізують: утеплюють, надбудовують або частково демонтують поверхи, додають ліфти, оновлюють інженерію. І робиться все централізовано, без втрати архітектурної якості.
Щодо «терміну служби» у 50 років — це радше міф. Колись хрущовки справді розглядали як тимчасове житло, але їхній запас міцності виявився більшим. При своєчасному ремонті такі будинки можуть експлуатуватися і 100, й 150 років. Цегляні будинки можуть служити значно довше, панельні — складніші через проблеми зі стиками, але й вони піддаються оновленню.
Чи має місце лобіювання інтересів забудовників? Думаю, що так. Є відчуття, що це повторення сценарію, запровадженого в Москві, де програми реновації передбачали знесення малоповерхового житла та будівництво висоток, що в першу чергу було вигідно девелоперам. У такій моделі мешканцям, ймовірно, пропонуватимуть нове житло — але не факт, що воно буде рівноцінним.
Для економічної доцільності забудовник має значно збільшити висотність забудови: замість п’ятиповерхівок з’являються 20–25-поверхові будинки. Це змінює середовище — зростають навантаження на інфраструктуру, погіршуються інсоляція, провітрювання, зникає людський масштаб. У результаті квартали, які були комфортними при низькій забудові, перетворюються на щільні масиви з довгими тінями та дефіцитом повітря.
— За 30 років у Києві так і не з’явилося повноцінної програми реновації житла. Те, що обговорювалося, зводилося переважно до знесення і нового будівництва. Питання в тому, чому за цей час не з’явилася життєздатна альтернатива, окрім «знести й побудувати заново».
Антирадянська риторика навколо цих будинків сьогодні часто має не лише ціннісний, а й прагматичний вимір. В Україні сталінки й хрущовки — це до 40% житлового фонду. Вони займають дуже цінні території — зокрема в центральних районах, як-от на Печерську в Києві. Вартість землі там може обчислюватися мільйонами доларів за ділянку. І девелопери зацікавлені в тому, щоб дискредитувати цю забудову й звільнити простір для нових проєктів.
Ми звикли називати ці будинки сталінками, хоча коректна назва стилю — монументальний класицизм. Сам термін «сталінка» — радше політичний ярлик епохи, який сьогодні закономірно викликає відторгнення через контекст репресій і насильства. Але було би спрощенням перекладати цю відповідальність на саму архітектуру.
Багато архітекторів того часу не мали можливості емігрувати, але продовжували працювати в умовах цензури. І водночас намагалися залишити в проєктах щось більше, ніж дозволяла офіційна рамка. Показовий приклад — Анатолій Добровольський, якому вдалося створити на Печерську цілий квартал із елементами української традиційної архітектури, попри вимоги ідеологічного канону. Частину зодчих знищили за спробу мислити інакше. Тому їхні будівлі — не лише житло, а й останні свідчення їхньої роботи й життя. Гірка іронія полягає в тому, що в побуті ці споруди досі називають ім’ям людини, відповідальної за систему, яка це життя забирала.
Щодо хрущовок, то тут теж варто говорити про деколонізацію термінів. Роль Хрущова у появі масового житла переоцінюють. Йдеться про адаптацію європейських моделей повоєнного соціального житла. Після поїздки до фінського міста Еспоо він лише наказав розробити аналог. Подібні будинки на той час уже були типовими для Європи і так і називалися — соціальне житло.
Попри свій вік, багато з цих будівель тримаються не гірше, а іноді й краще за новобудови. Головний страх мешканців — старі комунікації. Але якщо подивитися на приклад цієї зими, то саме старі будинки часто виявлялися стійкішими. Нові ж — іноді давали збої вже через кілька років після введення в експлуатацію. Достатньо згадати аварію у новобудові біля метро «Славутич», коли окріп годинами стікав по фасаду.
Щодо нової забудови. Людей зі старих будинків переселяють у так званий маневрений фонд забудовників. Схема виглядає так: девелопер має кілька майже добудованих будинків. Він завершує їх і тимчасово переселяє туди мешканців хрущовок. Далі старі будинки зносять, а на їхньому місці зводять нові. Ось у цьому новому отримують свої квартири покупці. На папері це видається взаємовигідним процесом, але на практиці виникає ключова проблема — географія переселення. Умовний мікрорайон на Дорогожичах чи Сирці, розташований за 15–20 хвилин їзди від центру, можуть відселити на Воскресенку або південні Осокорки.
— Люди можуть підтримувати знесення свого будинку в надії отримати нове житло. Але якщо це приватна власність, то витрати на зміни, найімовірніше, будуть покладені на самих співвласників. Держава може частково підтримати їх через кредити чи співфінансування, але не братиме ці витрати на себе повністю. Тому обіцянки про «безкоштовну реновацію» житла найчастіше виглядають як популізм, а не реалістичний сценарій.
У Німеччині, якщо будинок перебуває у приватній власності (а це більшість випадків), держава може ініціювати експертний звіт. Якщо декларується аварійний стан будинку, людям пропонують реконструкцію, але більшість витрат лежить на мешканцях будинку. Далі вони ухвалюють рішення: необхідно, аби щонайменше 75% на це погодилися. Але ключове: держава не бере це повністю на себе. Хоча існують інструменти підтримки: гранти, компенсаційні програми, пільгові кредити.
Ще один важливий момент — тимчасове переселення. У нас немає відповідної законодавчої бази, але за європейськими стандартами, якщо будинок реконструюється або перебудовується, мешканці самі забезпечують собі житло на цей період за власний кошт. Це частина тієї ж відповідальності за власність. У підсумку все зводиться до простого принципу: якщо це твоє майно, ти відповідаєш за нього. І якщо співвласники ухвалюють рішення про реконструкцію, вони ж і вирішують, «за чий рахунок банкет».