В Киеве утвердили программу комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилья.

Отмечается, что в Киеве насчитывается 5 395 домов, которые фактически исчерпали свой эксплуатационный ресурс и находятся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Программу разработал "Институт урбанистики". Мы нашли документ и рассказываем об основных его пунктах.

Какие дома подлежат реконструкции

Согласно документу, объем жилого фонда, который может быть отнесен к устаревшему, составляет 11,3 млн. кв.м, или 19,2 % от общего объема жилищного фонда Киева.

Авторы проекта разделили весь устаревший фонд Киева на три типа:

  • здания исторического типа периода строительства до I Мировой войны;
  • дома барачного типа, преимущественно построенные после Второй мировой войны;
  • дома типа "Сталинка", рядовые и номенклатурные;
  • дома первого периода индустриального домостроения (так называемые “Хрущевки”), панельные и кирпичные.

Решения по домам исторического типа авторы документа предлагают принимать индивидуально, ведь в этом случае "речь должна идти не о реконструкции, а о реставрации". Так что в проекте комплексной реконструкции их решили не рассматривать.

К остальным типам зданий могут применяться различные способы реконструкции, описанные ниже.

В качестве объектов реконструкции устаревшего жилищного фонда могут выступать:

Цельные планировочные образования – кварталы и микрорайоны с четко определенными границами (красные линии окружающих улиц или другие искусственные или природные границы);

Отдельные жилые дома или группы жилых домов в определенных границах придомовых земельных участков или без определенных границ придомовых земельных участков.

Какие кварталы предлагают реконструировать первыми

  • Авторы составили список кварталов и микрорайонов для проведения первоочередной комплексной реконструкции.
  • В него, в частности, вошли:
  • район так называемого "Соцгорода" в Дарницком районе,
  • дома в рамках жилого массива Кибальчич в Днепровском районе (ул. Николая Кибальчича, бульв. Перова, ул. Валентина Серова),
  • жилые кварталы на Ветряных горах (ул Осиповского, Межева, Ивана Ижакевича, Светлицкого),
  • дома на теорритории "Авигородка" в Святошинском районе (ул. Депутатская, бульв. Академика Вернадского, Василия Алексухина, Генерала Витрука),
  • дома на Чоколовке в Соломенском районе (ул. Волынская, Очаковская, Керченская, Донецкая),
  • дома на Сырце в районе улицы Щусева, Берлинского 
  • и другие

Как будут реализовывать проект

Авторы программы предлагают несколько способов реализации комплексной реконструкции устаревшего жилья в Киеве:

  1. Поэтапная перестройка домов без отселения и компенсаций. Она направлена на повышение уровня комфорта и условий проживания и эксплуатации жилищного фонда. 

Осуществляется без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане. Цель – восстановление технического состояния здания, его отдельных конструктивных элементов, продление срока эксплуатации дома.

2. Модернизация типовых построек – процесс частичной или полной замены конструктивных элементов и инженерных коммуникаций в жилых домах массовых серий, направленный на повышение эффективности их использования.

3. Реконструкция многоквартирного дома устаревшего жилищного фонда – перестройка с обязательным отселением жильцов или без отселения. 

Цель – улучшение условий проживания, изменение количества квартир, общей и жилой площади и т.п., связанное с изменением внешней конфигурации, заменой отдельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей.

4. Комплексная реконструкция кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда: реконструкция многоквартирных домов, объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, расположенных в пределах квартала (микрорайона) устаревшего жилищного фонда.

Способ реализации реконструкции будут выбирать, исходя из материалов утвержденных инвестиционных проектов и программ реконструкции, которые должны быть разработаны с учетом результатов технического обследования зданий и сооружений, их энергетического аудита и технико-экономических расчетов.

Кто будет финансировать проект

Залогом успешной реализации программы должны стать достаточные объемы финансирования, пишут авторы программы.

В качестве возможных механизмов финансирования они предлагают:

  1. Проектное финансирование для девелоперов, в том числе по договору счета условного хранения (эскроу).
  2. Ипотечное кредитование приобретения готового жилья (30/70% стоимости жилья)
  3. Строительно-сберегательные кассы посредством банковских учреждений (институтами взаимного кредитования – 40/60 % стоимости жилья)
  4. Налоговое финансирование (за счет увеличения налога на недвижимое имущество) – метод публичного финансирования, используемый в качестве субсидий для реконструкции, инфраструктурного обустройства и других проектов по улучшению городской среды. Одна из форм финансирования – выпуск облигаций органами местного самоуправления.
  5. Специальные сборы (оценка) – возврат публичных средств как инструмент целевого финансирования развития городской инфраструктуры за счет изъятия у частных владельцев части или всего прироста стоимости земли, возникшего вследствие инфраструктурного обустройства конкретной территории, осуществленной городской властью.
  6. Мобилизация амортизационных отчислений на специальном счету для финансирования капитального ремонта нуждающихся в модернизации жилых домов (энергосбережение, внутренняя инженерия, придомовые территории и т.п.).
  7. Краудфандинг – привлечение коллективных инвестиций в проект реконструкции жилой и другой застройки, которая является альтернативой фондовому рынку и депозитам и предоставляет возможность вложить средства в крупные проекты недвижимости для получения прибыли с низким порогом входа в проект.

Фото: Институт Урбанистики”