Что в Киеве не так с закрытыми ЖК, и как сделать город безопасным без заборов: объясняют урбанисты

С 2015 по 2019 год в Киеве построили лишь 18% неогражденных ЖК, все остальные имеют или заборы, или являются закрытыми от авто. Такое жилье привлекает киевлян ощущением безопасности и обособленности, хотя и не гарантирует этого. Проблемой в Киеве является то, что заборами огораживают целые кварталы, из-за чего другим горожанам сложно пройти к метро или получить доступ к набережной.

Журналисты БЖ пообщались с экспертами с градопланирования, чтобы узнать насколько такие проекты полезны или вредны для города, способствуют ли закрытые территории разделению в обществе, и почему так необходимы локальные сообщества.По итогам ЛУН в 2020 году в тройку самых популярных ЖК по просмотрам попали две новостройки с закрытым типом Respublica и «Файна Таун».

Основатель девелоперской компании KAN Development Игорь Никонов утверждает, что спрос на закрытые ЖК только растет, он формируется жителями, которые, по словам застройщика, хотят иметь безопасную среду.

Сейчас в Киеве активно строят закрытые комплексы такие как: ЖК Svitlo Park и ЖК Life Story в Голосеевском районе, ЖК Creator City в Шевченковском районе, ЖК Illinsky House в Подольском районе и тому подобное. А жители делают закрытыми даже те ЖК, где забор и не планировался, как в случае с ЖК «Комфорт Таун».

«Оградить территорию в городе может только ее владелец, то есть это должна быть частная собственность. Город должен разработать политику использования своей территории, если политики не существует – каждый делает что угодно», – рассказывает член правления Совета по урбанистике Киева Илья Царенко.

Застройщики не всегда удачно ограждают территорию, отделяя целые кварталы городского пространства. Иногда это приводит к тому, что жителям прилегающих к закрытому ЖК территорий сложно добраться до остановок или станций метро.

Так, в Голосеевском районе ЖК «Сонячна брама» ограничил доступ к метро жителям других домов. Люди создали петицию в Киевсовет, чтобы убрать заборы и открыть проход.

Застройщик ЖК Riverstone сделал кирпичный забор, чтобы создать частный выход жителей комплекса к Днепру. Между активистами и девелопером возник спор. Первые утверждают, что выход к воде должен быть беспрепятственным для всех граждан. Застройщик же утверждает, что территория закрытой набережной является гидротехническим сооружением, которое предупреждает размыв берега и защищает комплекс от наводнений.

А в Голосеевском районе застройщик оградил ЖК забором, хотя эта территория – в коммунальной собственности. После обращений активистов в КГГА, ограждение убрали.

«Все зависит от того, кто, как и почему владеет земельным участком. Если она в аренде у сожителей, то они могут попробовать что-то построить. Но в основном земля остается в коммунальной собственности, поэтому воровать ее у общины города незаконно », – говорит эксперт по жилищной политике и аналитик CEDOS Павел Федорив.

Жители закрытых ЖК иногда хотят отгородиться не только от других жителей города, но и от сожителей комплекса. Например, в ЖК «Комфорт Таун» владельцы квартир первой очереди застройки хотели отгородиться внутри закрытого комплекса от второй очереди, еще не заселенной жителями.

Люди покупают или арендуют апартаменты в закрытых ЖК, чтобы чувствовать себя более защищенными.

«Есть физическая опасность как реальная возможность вреда для жизни, здоровья или имущества, а есть ощущаемая. Люди заборами повышают другую. Хотя думают, что первую », - рассказывает Павел Федорив.

Камеры, охранники и заборы хоть и являются сдерживающими мерами для предупреждения грабежей квартир, но не спасают жителей от краж. показательным стал случай в 2019 году в «Комфорт Тауне». Жителям пришлось самим задерживать воров до приезда правоохранителей, хотя территория охраняется. А в комплексах с закрытой территорией «Файна Таун» и Respublika, дополнительно привлекли полицию охраны.

«Фактически такие ЖК не только не безопаснее, но и наоборот - являются целью для преступников, потому что средний доход жителей таких новостроек выше, чем в целом по городу», - говорит Илья Царенко.

Исследователи из Южной Африки утверждают, что дневные и ночные кражи в частных районах с охраной случаются в 3-4 раза чаще, чем в других частях города.Заборы и ограждения создают разрыв городского пространства. Такая тенденция влияет и на межчеловеческие отношения. Новостройки закрытого типа отделяют и фрагментируют сообщества.

«Закрываются и так называемые» элитные «ЖК, и всевозможные кварталы, где на самом деле живут люди с очень разными доходами. Но тем не менее, закрываются в основном новостройки, в которых люди покупают жилье. Это означает, что те, кто его не покупает либо не арендует, остаются исключенными из того пространства и не имеют возможности взаимодействовать с другими жителями », - говорит урбанист Павел Федорив.

Сегрегацию горожан из-за закрытости территорий подтверждают исследования. Подобные проекты усиливают разделение в обществе «мы против них» и дискриминируют некоторые группы относительно доступа к благам и ресурсам в городе.

«Кроме этого, исследования говорят о разделении городского пространства, ограничении социальных контактов и появлении классовой неприязни. Например, дети, которые выросли в таких общинах в США с отвращением относятся к бедным и менее защищенным слоям населения, боятся их. Это может стать причиной проявлений агрессии и насилия с их стороны к тем же бездомных, что мы наблюдаем в последнее время », - рассказывает Илья Царенко.

Чтобы побороть дискриминацию, с 2019 года в Лондоне запретили строить и огораживать детские площадки в будущих проектах. Причиной этому стал закрытый комплекс в элитном районе Кеннингтон, куда не пускали играть детей из бедных семей и загородили вход к общественным местам.

В других европейских странах дома имеют частные внутренние дворы.

«В европейской практике существует разделение на публичное и частное пространство. Возможно ограничение доступа во двор, но никто не смеет оградить целый квартал и исключить из него других горожан, потому что территория принадлежит общине города. Горожане имеют право пользоваться всеми благами этой территории наравне с жителями комплекса. Фактически, это такое частно-публичное партнерство: застройщик получает возможность заработать деньги, жители - новые квартиры, а община города - новую инфраструктуру, которой каждый имеет право пользоваться », - говорит Илья.

Экс-исполнительный директор Программы ООН по населенным пунктам Хуан Клос отмечает, что быстрое увеличение закрытых территорий по всему миру не только противоречит принципам демократического и открытого города, но и приведет к мрачному будущему и глубокому несчастью его жителей.Для того, чтобы в городе было комфортно жить всем, власти нужно вкладывать деньги в инфраструктуру и развитие ландшафта. Например, создавать и обновлять парки, скверы, спортивные площадки, места для развлечений и отдыха. Тогда люди не будут перебегать на территорию закрытых ЖК, чтобы там проводить время. Что в свою очередь приведет к объединению, а не разделению городского пространства на отдельные куски.

«Безопасное пространство формируется через достаточную освещенность, присутствие людей и социальный надзор. Заборы и камеры не создают ощущение безопасности. Однако из-за непонимания покупателями и застройщиками этих принципов, последние могут использовать закрытость территории, как преимущество (хотя это скорее недостаток) и поднимать цену », - говорит Илья.

Общественная организация “Агенти Змін” создала пособие о том, как сделать ЖК безопасными без забора и органично интегрироваться в город, не отгораживаясь от него. Делимся главными пунктами:

• Четкое разделение на общественную и получастную территорию

Жители домов должны иметь место, где они будут чувствовать себя комфортно. Это может быть получастный двор или сад под комплексом. На этой территории жители смогут отдыхать, оставлять свои вещи и создавать собственный порядок. На маленьких участках легче обеспечить обзорность, чтобы контролировать кражи или недобросовестных соседей.

• Качественное освещение

Вокруг ЖК не должно быть темных мест. Поскольку это провоцирует преступников или вандалов.

На первых этажах домов должны освещаться двери в подъезды. Стоит привлекать локальный бизнес. Магазины, кафе с прозрачными и яркими витринами создают дополнительное освещение. Таким образом, безопасно на территории становится не только днем, но и ночью.

• Обустройство буферной зоны вокруг ЖК

В основном люди, которые пользуются инфраструктурой комплекса, в котором они не проживают, это обычные горожане, которым не хватает качественных общественных пространств - новой уличной мебели, газонов, детских площадок.

Застройщик может обратить эту ситуацию в пользу жителям ЖК, продуманно организовав пространство. Вместо забора вокруг комплекса создать рекреационное пространство, которым смогут пользоваться и соседи. Так называемую «буферную зону».

Это будет способствовать уменьшению напряженности в отношениях между жителями ЖК и соседних домов. Дополнительный трафик будет стимулировать развитие локального бизнеса. А шумные активности - спорт, детские игры, отдых компаниями - будут вынесены за периметр комплекса, что сделает внутреннюю территорию уютнее.

• Создание локального сообщества

Социальные контакты между соседями не только формируют дружественную атмосферу на территории, но и способствуют ответственности ее жителей. Если жители знакомы друг с другом, то они скорее придут на помощь в критической ситуации (вызовут полицию или скорую).

Чтобы такая община была, ЖЭКу (коммунальной или частной компании, которая занимается обслуживанием вашего дома –БЖ) стоит привлекать жителей дома к совместным мероприятиям и развлечениям. Расширять знакомства с соседями можно через ярмарки, фестивали или культурные события. Туда же приглашать жителей близлежащих домов. Поскольку безопасная среда прежде всего зависит от людей.

Читайте также: Возле вокзала сносят историческое здание, чтобы построить 26-этажный отель

Фото: faynatown, comfort-town, livejournal, ЛУН, Rashid Sadykov, Simon Maage