Зазначається, що наразі в Києві налічується 5 395 будинків, які фактично вичерпали свій експлуатаційний ресурс та мають незадовільний технічний стан.

Програму розробив “Інститут Урбаністики”. Ми знайшли документ і розповідаємо про основні його пункти.

Які будинки підлягають під реконструкцію

Згідно з документом, обсяг житлового фонду, який може бути віднесений до застарілого, складає 11,3 млн. кв.м, або 19,2 % від загального обсягу житлового фонду Києва.

Автори проєкту розділили весь застарілий фонд Києва на три типи:

  • будинки історичного типу, періоду будівництва до І Світової війни;
  • будинки барачного типу, переважно збудовані після ІІ Світової війни;
  • будинки типу “сталінка”, рядові і номенклатурні;
  • будинки першого періоду індустріального домобудування (так звані “хрущовки”), панельні та цегляні.

Рішення щодо будинків історичного типу автори документу пропонують приймати індивідуально, адже у цьому випадку “мова має йти не про реконструкцію, а про реставрацію”. Тож у проєкті комплексної реконструкції їх вирішили не розглядати.

До інших типів будинків можуть застосовуватися різні способи рекострукції, описані нижче. 

В якості об’єктів реконструкції застарілого житлового фонду можуть виступати: 

Цілісні планувальні утворення – квартали і мікрорайони з чітко визначеними межами (червоні лінії оточуючих вулиць або інші штучні чи природні межі); 

Окремі житлові будинки або групи житлових будинків у визначених межах прибудинкових земельних ділянок або без визначених меж прибудинкових земельних ділянок.

Які квартали пропонують реконструювати першими

Автори склали перелік кварталів та мікрорайонів для проведення першочергової комплексної реконструкції. 

До нього, зокрема, увійшли: 

  • район так званого “Соцміста” в Дарницькому районі, 
  • будинки у житловому масиві Кибальчич у Дніпровському районі (вул. Миколи Кибальчича, бульв. Перова,  вул. Валентина Сєрова), 
  • житлові квартали на Вітряних горах (вул Осиповського, Межова, Івана Їжакевича, Світлицького), 
  • будинки у “Авіамістечку” в Святошинському районі (вул. Депутатська, бульв. Академіка Вернадського, Василя Алексухіна, Генерала Вітрука), 
  • будинки на Чоколівці у Солом'янському районі (вул. Волинська, Очаківська, Керченська, Донецька), 
  • будинки на Сирці в районі вулиці Щусєва та Берлинського та інші

Як реалізовуватимуть проєкт

Автори програми пропонують кілька способів реалізації комплексної реконструкції застарілого житла у Києві: 

  1. Поетапна перебудова будинків без відселення та компенсацій, спрямована на підвищення рівня комфорту і умов проживання та експлуатації житлового фонду. Здійснюється без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані. Мета – відновлення технічного стану будівлі, її окремих конструктивних елементів, продовження строку експлуатації будинку.
  2. Модернізація типових будівель – процес часткової або повної заміни конструктивних елементів та інженерних комунікацій в житлових будинках масових серій, спрямований на підвищення ефективності їх використання.
  3. Реконструкція багатоквартирного будинку застарілого житлового фонду – перебудова багатоквартирного будинку з обов’язковим відселенням мешканців, або без відселення. Мета – поліпшення умов проживання, зміни кількості квартир, загальної та житлової площі тощо, пов’язана із зміною зовнішньої конфігурації, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників.
  4. Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду: реконструкція багатоквартирних будинків, об’єктів інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури, розташованих в межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду.

Спосіб реалізації реконструкції будуть обирати на підставі матеріалів затверджених інвестиційних проектів та програм реконструкції, які мають бути розроблені з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків.

Хто фінансуватиме проєкт

Запорукою успішної реалізації Програми мають стати достатні обсяги фінансування, пишуть автори програми. 

В якості можливих механізмів фінансування вони пропонують:

  1. Проектне фінансування для девелоперів, в тому числі за договором рахунка умовного зберігання (ескроу).
  2. Іпотечне кредитування придбання готового житла (30/70% вартості житла)
  3. Будівельно-ощадні каси з посередництвом банківських установ (інститутами взаємного кредитування – 40/60 % вартості житла)
  4. Податкове фінансування (за рахунок збільшення податку на нерухоме майно) ­ метод публічного фінансування, що використовують як субсидії для реконструкції, інфраструктурного облаштування та інших проектів щодо поліпшення міського середовища. Одна з форм фінансування – випуск облігацій органами місцевого самоврядування.
  5. Спеціальні збори (оцінка) – повернення публічних коштів як інструмент цільового фінансування розвитку міської інфраструктури за рахунок вилучення у приватних власників частини або всього приросту вартості землі, що виник внаслідок інфраструктурного облаштування конкретної території, здійсненого міською владою.
  6. Мобілізація амортизаційних відрахувань на спеціальному рахунку для фінансування капітального ремонту житлових будинків, що потребують модернізації (енергозбереження, внутрішня інженерія, прибудинкові території тощо).
  7. Краудфандінг – залучення колективних інвестицій в проект реконструкції житлової та іншої забудови, що є альтернативою фондовому ринку та депозитам і надає можливість вкласти кошти у великі проекти нерухомості для отримання прибутку з низьким порогом входу в проєкт.

 

Фото: Інститут Урбаністики”