Що в Києві не так із закритими ЖК, і як зробити місто безпечним без парканів: пояснюють урбаністи

З 2015 по 2019 рік в Києві побудували лише 18% неогороджених ЖК, всі інші мають або паркани, або є закритими від авто. Таке житло приваблює киян відчуттям безпеки та відокремленості, хоча і не гарантує цього. Проблемою в Києві є те, що парканами огороджують цілі квартали, через що іншим містянам складно пройти до метро чи отримати доступ до набережної.

Журналісти БЖ поспілкувались з експертами з містопланування, щоб дізнатись наскільки такі проєкти корисні чи шкідливі для міста, чи закриті території посилюють розділення у суспільстві та чому необхідні локальні спільноти.За підсумками ЛУН у 2020 році у трійку найпопулярніших ЖК за переглядами увійшли дві новобудови із закритим типом Respublica та “Файна Таун”.

Засновник девелоперської компанії KAN Development Ігор Ніконов стверджує, що попит на закриті ЖК тільки зростає, він формується жителями, які, зі слів забудовника, хочуть мати безпечне середовище.

“Огородити територію у місті може лише її власник, тобто це має бути приватна власність. Місто повинно розробити політику використання своєї території, якщо політики не існує - кожен робить що заманеться”, - розповідає містопланувальник та член правління Ради з урбаністики Києва Ілля Царенко.

Забудовники не завжди вдало огороджують територію, відмежовуючи цілі квартали міського простору. Іноді це призводить до того, що жителям прилеглих до закритого ЖК територій складно дістатись до зупинок чи станцій метро.

Так, в Голосіївському районі ЖК “Сонячна брама” обмежив доступ до метро мешканцям інших будинків. Люди написали петицію до Київради, щоб прибрати паркани і відкрити прохід.

Забудовник ЖК Riverstone зробив цегляний паркан, щоб створити приватний вихід мешканців до Дніпра. Між активістами та девелоперами виникла суперечка. Перші стверджують, що вихід до вод має бути безперешкодним для всіх громадян. Забудовник же стверджує, що територія закритої набережної є гідротехнічною спорудою, яка попереджає розмив берега та захищає комплекс від повеней.

А в Голосіївському районі забудовник огородив ЖК парканом, хоча ця територія – у комунальній власності. Після звернень активістів до КМДА, огорожу прибрали.

“Все залежить від того, хто, як і чому володіє земельною ділянкою. Якщо вона в оренді у співмешканців, то вони можуть спробувати щось збудувати. Але здебільшого земля залишається у комунальній власності, тому красти її в громади міста є незаконним”, - каже експерт із житлової політики та аналітик CEDOS Павло Федорів.

Мешканці закритих ЖК інколи хочуть відгородитись не лише від інших жителів міста, але і від співмешканців комплексу. Наприклад, в ЖК “Комфорт Таун” власники квартир першої черги забудови хотіли відгородитись всередині закритого комплексу від другої черги, ще не заселеної мешканцями.

Люди купують чи орендують апартаменти в закритих ЖК, щоб почувати себе більш захищеними.

“Є фізична небезпека як реальна можливість шкоди для життя, здоров’я чи майна, а є відчувана. Люди парканами підвищують другу. Хоча думають, що першу”, - розповідає Павло Федорів.

Камери, охоронці та паркани хоч і є стримувальними заходами для попередження грабежів квартир, але не рятують жителів від крадіжок. Показовим став випадок у 2019 році в “Комфорт Тауні”. Мешканцям довелось самим затримувати крадіїв до приїзду правоохоронців, хоча територія охороняється. А у комплексах із закритою територією “Файна Таун” та Respublika, додатково розташували групи швидкого реагування поліції охорони.

“Фактично такі ЖК не тільки не є безпечнішими, але і навпаки - є ціллю для злочинців, бо середній дохід жителів таких новобудов вищий ніж загалом по місту”, - говорить містопланувальник Ілля.

Дослідники з Південної Африки стверджують, що денні та нічні крадіжки в приватних районах з охороною трапляються в 3-4 рази частіше, ніж у решті міста.Паркани та огорожі створюють розрив міського простору. Така тенденція впливає і на міжлюдські взаємини. Новобудови закритого типу відокремлюють та фрагментують спільноти.

“Закриваються і так звані “елітні” ЖК, і усілякі квартали, де насправді живуть люди з дуже різними доходами. Але тим не менш, закриваються здебільшого новобудови, в яких люди купують житло. Це означає, що ті, хто його не купує або не орендує, залишаються виключеними з того простору і не мають змоги взаємодіяти з іншими мешканцями”, - каже урбаніст Павло Федорів.

Сегрегацію містян через закритість територій підтверджують дослідження. Подібні проєкти посилюють розділення в суспільстві “ми проти них” і дискримінують деякі групи відносно доступу до благ і ресурсів у місті.

“Крім цього, дослідження говорять про розділення міського простору, обмеження соціальних контактів і появу класової неприязні. Наприклад, діти, які виросли в таких громадах в США з огидою ставляться до бідних та менш захищених верств населення, бояться їх. Це може стати причиною проявів агресії та насильства з їх боку до тих же безхатьків, що ми спостерігаємо останнім часом”, - розповідає містопланувальник Ілля Царенко.

Щоб поборити дискримінацію, з 2019 року в Лондоні заборонили будувати і огороджувати дитячі майданчики в майбутніх проєктах. Причиною цьому став закритий комплекс в елітному районі Кеннінгтон, куди не пускали гратись дітей із бідних родин та загородили вхід до будь-яких громадських місць.

У інших європейських країнах будинки мають приватні внутрішні двори.

“В європейській практиці існує поділ на публічний і приватний простір. Можливе обмеження доступу в двір, але ніхто не сміє запарканити цілий квартал і виключити з нього інших містян, бо територія належить громаді міста. Містяни мають право користуватись всіма благами цієї території на рівні з жителями комплекса. Фактично, це таке приватно-публічне партнерство: забудовник отримує можливість заробити гроші, мешканці - нові квартири, а громада міста - нову інфраструктуру, якою кожен має право користуватись”, - говорить Ілля.

Екс-виконавчий директор Програми ООН з населених пунктів Хуан Клос каже, що швидке збільшення закритих територій по всьому світі не лише суперечить принципам демократичного і відкритого міста, а й призведе до похмурого майбутнього та глибокого нещастя його мешканців. Для того, щоб у місті було комфортно жити усім, владі потрібно вкладати гроші в інфраструктуру та розвиток ландшафту. Наприклад, створювати та оновлювати парки, сквери, спортивні майданчики, місця для розваг та відпочинку. Тоді люди не перебігатимуть на територію закритих ЖК, щоб там проводити час. Що в свою чергу призведе до об’єднання, а не розподілу міського простору на окремі шматки.

“Безпечний простір формується через достатню освітленість, оглядовість, присутність людей та соціальний нагляд. Паркани та камери не створюють відчуття безпеки. Однак через нерозуміння покупцями та забудовниками цих принципів, останні можуть використовувати закритість території, як перевагу (хоча це скоріше недолік) і піднімати ціну”, - каже Ілля.

Громадська організація “Агенти Змін” створила посібник про те, як зробити ЖК безпечним без паркану і органічно інтегруватись у місто, не відмежовуючись від нього. Ділимось найголовнішими пунктами з порадника:

• Чітке розділення на публічну та напівприватну територію

• Якісне освітлення

На перших поверхах будинків повинні освітлюватись двері до під'їздів. Варто залучати локальний бізнес. Магазини, кафе з прозорими та яскравими вітринами створюють додаткове освітлення. Таким чином, безпечно на території стає не лише вдень, а й вночі.

• Облаштування буферної зони навколо ЖК

Забудовник може обернути цю ситуацію на користь мешканцям ЖК, продумано організувавши простір. Замість паркану довкола комплексу створити рекреаційний простір, яким зможуть користуватись і сусіди. Так звану “буферну зону”.

Це сприятиме зменшенню напруження у відносинах між мешканцями ЖК та сусідніх будинків. Додатковий трафік стимулюватиме розвиток локального бізнесу. А галасливі активності – спорт, дитячі ігри, відпочинок компаніями – будуть винесені за периметр комплексу, що зробить внутрішню територію затишнішою.

• Створення локальної спільноти

Щоб така спільнота була, ЖЕКу (комунальній, або приватній компанії, яка займається обслуговуванням вашого будинку – БЖ) варто залучати мешканців будинку до спільних заходів та розваг. Розширювати знайомства із сусідами можна через ярмарки, фестивалі чи культурні події. Туди ж запрошувати жителів прилеглих будинків. Оскільки безпечне середовище насамперед залежить від людей.

Читайте також: Біля вокзалу зносять історичну будівлю, щоб побудувати 26-поверховий готель

Фото: faynatown, comfort-town, livejournal, ЛУН, Rashid Sadykov, Simon Maage